Руководство по недвижимости в Турции

**Важно** Обновлено в декабре 2024 года

По слухам, Турция собирается поднять минимальный уровень инвестиций для CBI (Citizenship by Investment – Гражданство за инвестиции) с 400 000 $ до 600 000 $ с начала 2024 года.

Выходные данные: Куала-Лумпур, Малайзия

Десять лет назад я был в Стамбуле, в Турции. Я сказал, что это было «загадочно». Было очень сложно оценить, как эта страна может быть полезна для компании Nomad Capitalist с точки зрения предложения как выгодных инвестиций, так и выгодной цены.

Сейчас, в 2020 году, я понимаю, что это город бесконечных возможностей.

Турция прямо сейчас является не только одной из самых популярных стран на «рынке второго гражданства». Это также очень привлекательное место для инвестиций в недвижимость.

Под выгодным предложением я понимаю любую недвижимость, которая находится в хорошем месте в большом городе и стоит менее 1 000 $ за квадратный метр.

Стамбул, например, сейчас полон выгодных предложений. От пентхаусов в самых престижных районах до новостроек в пригородах, Стамбул предлагает отличный коэффициент ROI (прибыль на капиталовложение) для тех, кто готов поработать ногами.

Итак, как инвестировать в недвижимость в Турции, как обслуживать свою недвижимость, и какие налоги применяются, если вы ее продаете?  

Давайте посмотрим. 

Почему турецкая недвижимость?

Турция была основана на осколках Османской империи в 1932 году. Она сразу же отказалась от религиозных правил, заменив их светским правом, что во многом позволило ей стать важным игроком на мировой арене. 

Экономический рост и личное благосостояние лежат в основе политики Турции. И тот факт, что она навсегда находится «между Востоком и Западом» позволяет ей брать лучшее от обеих цивилизаций. 

Заимствованная у Азии способность к увеличению своего ВВП и стремление к «западному» качеству жизни делает Турцию привлекательным местом. 

Однако, причина не только в этих качествах или в ее выгодном географическом положении.

Здесь молодое и динамичное население, чей медианный возраст составляет 31,5 года. Представьте себе потенциал страны.

В этой статье мы рассмотрим конкретно Стамбул. Этот город не только крупнейший в Турции, но также и очень важный геополитически. 

Есть и другие варианты. Вы можете провести свое собственное исследование.

Заодно получите турецкий паспорт 

Покупка недвижимости в Турции имеет огромное преимущество – вы можете получить паспорт, если инвестируете достаточно большую сумму.

При принятии программы гражданства за инвестиции Турция установила стоимость в 1 миллион $, но покупателей почти не было.

Стоимость программы упала до 250 000 $ в 2018 году, но ее высокая популярность привела к общественному давлению в стране, в результате чего требования к минимальным инвестициям выросли в 2022 году с 250 000 $ до 400 000 $.

Гражданство за инвестиции в Турции сейчас является одной из самых популярных услуг в Nomad Capitalist и пользуется огромной популярностью среди людей.

Это очень привлекательный вариант для тех, кто хочет инвестировать и получить второй паспорт. Турецкий паспорт может стать ценным дополнением к вашим паспортам, потому что это страна, граждане которой могут получить визу E-2 в США.

Поэтому, если вам необходимо быстрое решение для въезда в США, возможно, турецкий паспорт – то, что вы ищете. Конечно, не остались в стороне и китайские инвесторы. 

Недавно Турция заявила, что, возможно, поднимет стоимость этой программы. Но она делает это только потому, что может себе это позволить. 

Это достаточно большой рынок, способный удовлетворить больший спрос, поэтому дальше мы увидим только его рост.

Лучшие районы Стамбула 

Стамбул – город невероятных контрастов с населением 15,5 миллионов человек. Здесь много районов; одни из них более привлекательны, другие менее. 

Вот где стоит покупать недвижимость:

Нишанташи. Это один из самых дорогих районов с модными ресторанами и магазинами. Найти недорогую недвижимость здесь невозможно, но если вы покупаете что-то в Нишанташи, то шансы, что эта недвижимость вырастет в цене в будущем, очень высоки. Вы можете найти хорошие варианты за 250K $, которые подойдут для программы гражданства за инвестиции, но это будет относительно небольшая квартира.

Таксим. Центральный район в историческом центре, здесь расположены старейшие мечети и дворцы во всем Стамбуле. Вы определенно можете найти что-нибудь до 1 000 $ за квадратный метр в Таксиме, но будьте осторожны. Качество зданий отличается от улицы к улице. В большинстве случаев самые дешевые варианты – это первые этажи, мезонины, вторые и третьи этажи.

Каракёй. Это район преимущественно старой застройки в том месте, которое я называю хипстерским кварталом Стамбула. Здесь огромное количество кафе и ресторанов на улицах и масса людей. Тут вы можете почувствовать настоящую атмосферу большого города. Достаточно состоятельные люди могут найти здесь недвижимость стоимостью 1 500 $ за квадратный метр.

Джихангир. Всего в нескольких минутах от Каракёй находится другой модный район города. Джихангир в течение долгого времени был популярен среди музыкантов и художников Стамбула. Сейчас этот район стал домом для многих стартапов. Здесь проживают хорошо образованные турки и экспаты, и это отличное место для покупки квартиры для инвестиций.

Посмотрите тур по недвижимости, который мы недавно сделали в Джихангире: 

Почему сейчас? 

Многим людям не нравится идея инвестиций в Турцию. 

Но я являюсь эксцентричным инвестором – я иду туда, где есть выгодные предложения и возможности, и это не обязательно место, которое нравится людям. Поэтому для меня это короткий ответ на вопрос «почему сейчас»?

Есть много факторов, которые влияют на ситуацию в Турции сегодня, благодаря которым легко найти недвижимость. 

Но одна из основных причин – падение турецкой лиры (TL) в 2018 году. Я до сих пор помню, как сидел в ресторане отеля в Куала-Лумпуре с другом и наблюдал коллапс лиры практически за одну ночь. 

Прямо сейчас одна турецкая лира стоит всего 0,15 центов, поэтому можно сказать, что идет распродажа турецкой недвижимости. 

И это отличная возможность для инвесторов. 

Как инвестировать в турецкую недвижимость

Если вы опытный инвестор, вы с легкостью сориентируетесь на новом месте. Вы поедете туда, найдете несколько надежных местных специалистов, которые вам помогут в этом деле. 

Но если вы начинающий инвестор, желающий вложить свои средства в недвижимость или диверсифицировать свой инвестиционный портфель (географически или с точки зрения классов активов), вам может потребоваться помощь.

В обоих случаях, в этом разделе нашего руководства по недвижимости в Турции вы найдете практические советы о том, как именно инвестировать. 

Поиск выгодной недвижимости

Покупка недвижимости в Турции состоит их нескольких шагов. Вам нужно найти риэлтора, затем найти и осмотреть недвижимость, которую вы хотели бы приобрести. 

Прежде чем вы станете законным владельцем апартаментов в Турции и сможете рассчитывать на годовую рентабельность по ROI в объеме 6-7 %, вам потребуется разузнать обо всех сопутствующих комиссиях и юридических процедурах.  

Риэлторы и стоимость их услуг

Обо всем по порядку; вам нужно найти риэлтора, если вы не горите желанием самостоятельно изучать турецкие объявления о продаже недвижимости. 

Ищите надежного человека, будет лучше, если вам его кто-то порекомендует. Естественно, Nomad Capitalist может вам в этом помочь.

Максимальная установленная ставка комиссии риэлтора составляет 4 % от стоимости недвижимости, и это объективно средняя ставка по сравнению с другими странами.

Закон требует, чтобы эта ставка была поровну разделена между покупателем и продавцом, но, конечно же, есть нюансы. 

В некоторых случаях продавец может указать, что комиссия риэлтора полностью уплачивается покупателем. Особенно это происходит, когда продавец не торопится продавать объект недвижимости и может спокойно дождаться покупателя, который согласится с этими условиями. 

Свидетельство о праве собственности 

Комиссия за выдачу свидетельства о переходе права собственности – юридического документа, по которому право собственности на недвижимость переходит от продавца покупателю также составляет 4 % (на 2020 год). 

Аналогично, эта комиссия должна быть разделена поровну между продавцом и покупателем. Так требует законодательство 

Тем не менее, в некоторых случаях продавец может потребовать от покупателя уплатить эту комиссию в полном объеме. 

Пошлина за выдачу свидетельства о переходе права собственности на недвижимость в Турции уплачивается после записи в Управление регистрации прав собственности на землю и недвижимое имущество до передачи недвижимости и оформления такого свидетельства. 

Поэтому, если продавец, с которым вы заключаете сделку, требует от вас уплаты комиссии риэлтора и комиссии за выдачу свидетельства о переходе праве собственности (юридически он может это сделать), вам придется сделать авансовый платеж в размере 8 % еще до начала сделки.

Это определенно стоит учитывать. Например, если недвижимость стоит 200 000 $, подлежащая уплате комиссия составит 16 000 $.

Что к чему: НДС на недвижимость в Турции

Самый сложный платеж во всем процессе инвестирования в недвижимость в Турции – это НДС. С таким количеством ставок, правил и исключений легко запутаться. 

Давайте разберемся.

Вам НЕ нужно платить НДС, если:

• Вы первый владелец дома или квартиры в новом здании, или
• Вы приобретаете объект жилой недвижимости у физического лица, чьим источником дохода не является продажа недвижимости.

Имейте в виду, что покупка земли – это совершенно другой процесс, и его нужно проводить с еще большей осторожностью. Здесь действуют другие правила в отношении НДС и другие комиссии.

И вы определенно должны уплачивать НДС, если: 

• Вы являетесь иностранным покупателем и приобретаете недвижимость у турецкой компании, которая продает недвижимость на вторичном рынке, и это является основным направлением ее деятельности.

Таким образом, есть пара хороших способов избежать уплаты НДС при разумном поиске недвижимости. 

Если вы хотите пойти традиционным путем и приобрести, например, квартиру на вторичном рынке в старой части Стамбула, ищите продавцов – физических лиц (не компании и не агентства), чтобы не платить НДС. 

Как рассчитывается НДС 

Вы определили, что должны платить НДС? Это не всегда плохо. 

НДС зависит от многих факторов и рассчитывается довольно сложным способом. Две основных вещи, которые вам нужно учитывать, это дата выдачи строительной лицензии и площадь недвижимости. 

Если строительная лицензия получена до 01.01.2013, а площадь недвижимости составляет 150 м2 или менее, НДС взимается по ставке 1 %.

Однако, если площадь превышает 150 м2, то НДС существенно возрастает до 18%. Лучше избегать объектов такой площади.

Затем идут здания, лицензия на которые была получена между 01.01.2013 и 12.31.2016. 

Если стоимость одного квадратного метра составляет от 500 лир до 1 000 лир, НДС взимается по ставке 8%</b. Ищете более дорогую недвижимость? Все, что дороже 1 000 лир, облагается НДС по ставке 18%.

А для новых объектов, если строительная лицензия была получена 01.01.2017 и позже и стоимость одного квадратного метра составляет от 1 000 лир до 2 000 лир, ставка НДС составляет 8%. 

Если стоимость выше 2 000 лир, ставка составит 18%. 

Вот такая схема. Более дешевая и старая недвижимость облагается более низким НДС, чем новые и дорогие объекты недвижимости. 

Очевидно, что на протяжении последнего десятилетия законодательство менялось довольно часто, отсюда разные ставки.

Поэтому вам нужно иметь в виду, что вышеупомянутые ставки могут в любое время измениться. Правительство Турции не отличается строгой последовательностью. 

Я бы посоветовал вам проконсультироваться с лицензированным бухгалтером и рассчитать наиболее актуальные ставки НДС для конкретных объектов недвижимости. 

Примечание относительно площади недвижимости в Турции 

Один из факторов, от которых зависит ставка НДС – это площадь квартиры, которую вы хотите приобрести. 

Однако, площадь, указанная в объявлении, обычно не соответствует фактической жилой площади квартиры. Иногда сильно не соответствует. 

Например, вы нашли квартиру площадью, как указано, 80 квадратных метров. Объявление вам интересно, и вы идете посмотреть квартиру. Вам кажется, что она гораздо меньше 80 м2.

Потому что она действительно меньше. Эти 80 м2 включают часть общего сада, а также часть лестничной площадки, которые «ваши» технически, но не являются жилой площадью.

Это одна из особенностей турецкого рынка недвижимости, поэтому всегда осматривайте жилье перед покупкой.

Другие комиссии при покупке недвижимости в Турции 

Есть еще четыре комиссии, помимо указанных выше; они небольшие, но о них нужно знать. 

Мы в компании Nomad Capitalist ко всему подходим очень ответственно. 

Сервисный сбор за обращающийся капитал. Эта комиссия зависит от района города/страны, где вы приобретаете недвижимость. Например, если вы приобретаете в большинстве районов Стамбула, вы платите около 60 $. Мы не будем утомлять вас расчетами.

Сбор для иностранцев за обслуживание Службы земельного кадастра. Это комиссия в размере около 110 $ (на 2020 год). Она меняется каждый год.

Комиссия за оценочное заключение. Для недвижимости, которую вы хотите приобрести, обязательно составить оценочное заключение. Такое заключение может быть оформлено только компаниями, зарегистрированными в реестре Турецкого совета по рынкам капитала. Комиссия варьируется примерно от 230 до 460 $.

Комиссия за услуги квалифицированного переводчика (по необходимости). Квалифицированный переводчик – это не то же самое, что присяжный переводчик в нотариальной конторе. На рынке мало квалифицированных переводчиков, поэтому их услуги дорогие. Однако, они нужны, только если иностранный покупатель хочет посетить Службу земельного кадастра самостоятельно, а не через представителя по доверенности.

Обслуживание недвижимости в Турции: Логистика и налоги

Как и с любой инвестиционной недвижимостью, вам нужно иметь четкий план ее обслуживания. Обычно наем местного управляющего способен избавить вас от многих проблем и определенно того стоит.

Но наем управляющего не означает, что вы не должны заниматься своей недвижимостью. Вы также должны знать, стоимость годового обслуживания вашей инвестиционной недвижимости и чего ожидать с точки зрения ее рентабельности ROI.

Страхование, комиссии и счета

Обязательное страхование на случай землетрясения. Турция находится в зоне относительно высокой сейсмической активности, поэтому каждый владелец недвижимости обязан оформлять обязательную страховку на случай землетрясения. Годовой страховой платеж составляет примерно 30 $.

Если вы не оформите страховку на случай землетрясения, Служба земельного кадастра отложит регистрацию вашей сделки по покупке недвижимости.

Экологический налог. Этот налог зависит от расхода воды объектом недвижимости. В Стамбуле это 0,47 лиры на кубический метр. Этот налог включается в каждый счет за воду, поэтому его платят ваши арендаторы.

Плата за содержание. Эта плата зависит от типа и места нахождения объекта недвижимости. Обычно плату за содержание объекта недвижимости в Турции уплачивают арендаторы, поэтому если вы приобрели недвижимость для вложения инвестиций, хорошо бы найти и арендатора.

Счета. Все остальные счета, в том числе за электричество, воду, газ и вывоз мусора, традиционно оплачиваются арендаторами, как и во всем мире. Если недвижимость пустует, и коммунальными услугами никто не пользуется, все равно придется оплачивать небольшую часть счетов за обслуживание.

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость – это просто один из «налогов на имущество», действующих в Турции. Он уплачивается ежегодно двумя равными платежами. 

Годовая ставка составляет 0,2 % на квартиры и дома в пределах муниципалитета, например, Стамбула. 

Так, владелец квартиры в центре Стамбула стоимостью 1 500 000 лир будет уплачивать в общей сумме 3 000 лир в год. Первый платеж производится в мае, а второй – в ноябре. 

При продаже недвижимости вы обязаны погасить накопленный долг по налогу на недвижимость за все предыдущие годы до вступления в силу документа о передаче собственности. 

Другими словами, ни один покупатель не захочет покупать недвижимость с задолженностью по налогу.

Сложности с покупкой недвижимости в Турции 

Везде есть свои трудности. Основная проблема с покупкой недвижимости в Турции – то, что здесь очень много заманчивых предложений от застройщиков и объявлений о продаже недвижимости на специализированных веб-сайтах. 

При этом сами объекты не так хороши. На самом деле, они часто просто плохие. 

Подкупающие своей презентабельностью представители застройщиков и красочные веб-сайты недвижимости — инструмент реализации объектов недвижимости иностранцам из Великобритании, США, Германии и многих других стран. Они предлагают вам «выгодные сделки», которые совсем не выгодны. 

Необходимо вовлекаться в процесс и тщательно проверять предлагаемые к покупке объекты недвижимости. Только тогда вы можете быть уверены, что вам предлагают отличную цену. 

И если вы решились, делайте это быстро. По мере того, как Турция привлекает все больше людей, цены на недвижимость продолжают расти. 

Другими словами, скоро не останется объектов недвижимости стоимостью до 1 000 $ за квадратный метр. 

Продажа вашей турецкой недвижимости

Согласно исследованию, которое мы провели в компании Nomad Capitalist, сейчас самое время для инвестиций в недвижимость в Турции. Однако, настанет момент, когда вы захотите продать свою недвижимость.

Одна вещь, о которой вы должны помнить, продавая жилье в Турции – это то, что рынок здесь не такой ликвидный, как в других странах. Поэтому вы должны планировать свои действия не на месяцы, а на годы вперед. 

И, конечно, вам придется уплатить разные комиссии при продаже недвижимости в Турции. 

Помните о комиссии риэлтора, о которой говорилось выше? Это 4 %, которые делятся между покупателем и продавцом. 

Кроте того, если вы продаете недвижимость до истечения 5 лет после ее приобретения, вы должны уплатить налог на приращение стоимости недвижимости. 

How Unearned Increment Tax Is Calculated

Этот налог аналогичен налогу на прирост капитала и уплачивается, если увеличение стоимости недвижимости превышает турецкий индекс цен внутренних производителей (Turkish Domestic Producer Price Index – DPPI).

Давайте рассмотрим пример. 

Допустим, недвижимость была приобретена 01.01.2015 г. за 200 000 лир, а четыре года спустя, 01.01.2019 г., вы хотите продать ее за 400 000 лир. 

Вы берете DPPI на 01.12.2014, который составлял 235,84 лиры (нужно брать индекс за предыдущий месяц) и DPPI на 12.01.2018, который составлял 422,94T лиры.

Далее считаем:

200 000 лир x (422,94 / 235,84) = 358 666 лир – это порог с точки зрения естественного прироста в цене. 

Затем вычитаем эту сумму из вашей цены продажи 400 000 лир и получаем 41 334 лиры. Это база для расчета налога на приращение стоимости недвижимости. 

Каждый год в Турции на него делают особую скидку. В 2019 году эта скидка составляла 14 800 лир. 

Поэтому 41 334 лир - 13 800 лир = 26 534 лир. 

Вы можете также вычесть из окончательной облагаемой суммы комиссию за выдачу свидетельства о переходе права собственности. В 2019 году она составляла 1,5 % от общей цены продажи (то есть 1,5 % от 400 000 лир). 

26 534 лир - 6 000 лир = 20,534 лир. Это окончательная сумма, подлежащая налогообложению.

Все, что не превышает 18 000 лир, облагается по ставке 15 %, а сумма от 18 001 лир до 40 000 лир – по ставке 20 %.

В итоге сумма составляет... 3 080,1 лиры, то есть вы заплатите 470 $ налога. Это на самом деле совсем небольшая сумма. 

Турция. Почему бы нет? 

Команда Nomad Capitalist постоянно ищет новые рынки. Мы ищем новый легендарный «Сингапур». 

Нам нужны выгодные сделки и оперативно совершаемые деловые сделки. Одно из таких мест в Европе сегодня – это Стамбул. 

Что нам нравится в Турции, несмотря на некоторые сложности, это огромный внутренний рынок, молодое население и высокий показатель его воспроизводства. 

Кроме того, в последние годы турецкая лира пережила много потрясений. В результате многие инвесторы покинули страну, и сейчас это отличное место, куда можно зайти для инвестирования в недвижимость. 

Турция нравится не всем, но если вы считаете, что можете совершить здесь выгодную покупку и, возможно, получить второй паспорт в процессе, почему бы этого не сделать? 

Цены будут продолжать расти на фоне поступления в Стамбул капитала и человеческих ресурсов.

Вы готовы приступить к делу? Мы поможем вам изменить свою жизнь и переехать в наиболее благоприятную для себя среду (Go Where You’re Treated Best™).